Het herbestemmen van open ruimte naar bouwgrond leverde private eigenaars tussen 2011 en 2014 een meerwaarde van 700 miljoen euro op. Hierop werden slechts 6,5 miljoen euro aan planbaten geheven door het Vlaams Gewest: een peulschil tegenover de vermoede meerwaarde. Op die manier laat de overheid projectontwikkelaars toe te speculeren ten koste van open ruimte.
Minder dan 1% belasting
Via een ruimtelijk uitvoeringsplan kan de overheid - gewest, provincie of gemeente - een grond herbestemmen. Indien de grond hierdoor minder waard wordt, is de overheid een planschadevergoeding verschuldigd aan de eigenaar. In het geval dat de grond meer waard wordt, zal de overheid planbaten heffen op de vermoede meerwaarde, die wordt berekend volgens de grootte van het perceel en de aard van de herbestemming. Een stuk landbouwgrond dat naar woonzone wordt herbestemd, kan op deze manier veel meer waard worden.
700 miljoen meerwaarde
Laten we eerst naar het ene geval kijken: gronden die meer waard worden doordat de overheid ze een andere bestemming toekent. Tussen 2011 en 2014 creëerde de overheid op die manier een vermoede meerwaarde van 700 miljoen, zo blijkt uit het antwoord op de schriftelijke vraag van Vlaams Parlementslid Ingrid Pira (Groen). Een welkome bijdrage aan de begroting, zou je denken. Maar wat blijkt? Uiteindelijk kwam van dat bedrag slechts 6,5 miljoen in de schatkist terecht. Hoe kan dat?
Een eerste reden is dat eigenaars de planbatenheffing kunnen betwisten via bezwaarschriften. Die leiden tot opschortingen, vernietigingen en vrijstellingen: de zogenaamde ‘onwaarden’, goed voor 425 miljoen euro.
In dezelfde periode voorzag de Vlaamse Belastingdienst een totale planbatenheffing van 133 miljoen euro. Maar ook hier spelen opnieuw onwaarden, waardoor het bedrag zakt tot 55 miljoen. Uiteindelijk is er slechts 6,5 miljoen euro geïnd op de vermoede meerwaarde van 700 miljoen euro. Besluit: de open ruimte verdwijnt en private grondeigenaars strijken ruime meerwaarden op. Een schamele 1% hiervan gaat naar de overheid.
En in het omgekeerde geval?
Is dat ook zo in het andere geval, als de overheid bebouwbare grond herbestemt naar open ruimte? Neen, integendeel: dat kost de schatkist handenvol geld. In theorie kunnen lokale besturen de middelen uit de planbatenheffing gebruiken om planschadevergoedingen te betalen. De achterliggende gedachte is dan ook om slecht gelegen bouwgronden te schrappen en gunstiger gelegen gronden in de kern bebouwbaar te maken.
Maar gezien beide procedures zo verschillend zijn, is dit in de praktijk moeilijk te verwezenlijken. Een deel van de planbaten komen wel terug naar de gemeenten en provincies, maar moeten niet ingezet worden om planschadevergoedingen mee te betalen. Op deze manier zijn lokale besturen dus niet geneigd om slecht gelegen bouwgronden te schrappen en de bijhorende planschade te betalen.
Verklaringen
Hoe is dit uit te leggen? In de eerste plaats zijn de gehanteerde prijzen om de vermoede meerwaarde te berekenen gedateerd. Hoewel ze wettelijk gezien in 2014 al aangepast moesten worden, is dit nog niet gebeurd. Momenteel laat de wetgeving dus toe dat projectontwikkelaars gronden die nog geen harde bestemming hebben, aan spotprijzen opkopen. De planbaten die de overheid er vervolgens op heft, zijn veel te laag, omdat de vermoede meerwaarde wordt berekend aan de hand van verouderde tarieven. Een actualisatie dringt zich dan ook op.
Bovendien kan de overheid de planbatenheffing pas opeisen als de meerwaarde effectief gerealiseerd wordt, bijvoorbeeld als de eigenaar de grond verkoopt of een bouwvergunning krijgt. Dit ‘startfeit’ kan jaren op zich laten wachten. Het uitblijven van dit startfeit of het niet registreren ervan zijn mogelijke verklaringen voor het verschil tussen het bedrag dat de fiscus voorzag en wat hij effectief inde.
Oplossingen
Hoe kunnen we deze situatie rechttrekken? Om te beginnen moeten de gegevens over zowel de verkoop van een perceel als het afleveren van een bouw- of verkavelingsvergunning vlot en transparant beschikbaar zijn voor de Vlaamse Belastingdienst, zodat die alle informatie heeft om het correcte bedrag te innen.
Daarnaast stelt Bond Beter Leefmilieu een ander gebruik van het planbatenfonds voor. Momenteel fungeert dit fonds immers als een doorgeefluik: geïnde planbaten worden doorgestort naar het Grondfonds, het Rubiconfonds, de gemeenten en provincies. In de toekomst zouden de middelen echter in het fonds moeten blijven en slechts aangewend mogen worden wanneer de overheid daadwerkelijk planschadevergoedingen moet betalen. Op deze manier hoeft de overheid niet te wachten totdat ze planbatenheffingen effectief kan opeisen en heeft ze dus middelen om slecht gelegen gronden te schrappen en open ruimte te vrijwaren.