Vlaanderen heeft grote behoefte aan een kernversterkend beleid. Daarvoor moeten beleidsmakers zich in de eerste plaats focussen op het activeren van het nog beschikbare aanbod in de woongebieden: leegstaande panden en onbebouwde kavels.
Hoewel door de vastgoedsector vaak het tegendeel beweerd wordt, is aan bouwgrondreserves in Vlaanderen geen gebrek. Er is nog meer dan voldoende ruimte om de verwachte groei van de huishoudens op te vangen in de bestaande woongebieden. Probleem is echter dat veel van de onbenutte bouwgronden niet verkocht worden, omwille van speculatie of omdat ze bijgehouden worden voor de kinderen of kleinkinderen. Daardoor neemt de druk toe om perifeer gelegen woonuitbreidingsgebieden te verkavelen.
De overheid moet daarom inzetten op het op de markt brengen van deze niet gebruikte gronden in de kernen.
In de eerste plaats moeten daartoe de niet gebruikte bouwgronden beter in kaart gebracht worden. Het is een probleem dat hierover nog altijd onvoldoende gedetailleerde cijfers beschikbaar zijn. Hoewel gemeenten verplicht zijn een register van onbebouwde percelen bij te houden en hiervoor ook een tegemoetkoming kunnen krijgen, heeft één gemeente op vier geen inventaris. Bovendien vertonen vele gemeentelijke registers fouten en worden ze niet geactualiseerd.
Naast niet gebruikte bouwgronden liggen er in woongebieden ook heel wat leegstaande gebouwen, niet alleen woningen maar vooral ook oude bedrijfsgebouwen. Voor heel Vlaanderen gaat het om ongeveer 2.400 leegstaande bedrijfspanden, met een minimumoppervlakte van 500 m². Vele daarvan liggen in woongebieden. Ook hiervoor is een goede en gedetailleerde inventaris een belangrijk vertrekpunt.
Het is belangrijk dat die inventarissen samengebracht worden in een atlas van de leegstand in woongebieden. Vandaag bestaat er alleen een atlas van de woonuitbreidingsgebieden, die in principe bedoeld zijn als reserveruimte, voor het geval er in de woongebieden geen ruimte meer is.
Daarna moet een actief beleid worden gevoerd om die leegstaande gebouwen en niet gebruikte gronden ook te benutten voor nieuwe woningen. De gemeente kan hierbij optreden als regisseur, als go-between tussen de eigenaar en een potentiële bouwer. Of ze kan, via een autonoom gemeentebedrijf, zelf gronden aankopen en verkopen of leegstaande gebouwen omvormen naar nieuwe woongelegenheden en die vervolgens verkopen of verhuren. Er bestaan reeds heel wat goede voorbeelden van dergelijke ingrepen in tal van Vlaamse steden en gemeenten.
Een andere optie om gronden in woongebieden te activeren is een heffing op onbebouwde gronden en leegstaande woningen. De gemeenten beschikken ook over die bevoegdheid. De heffing op leegstaande woningen was vroeger een Vlaamse aangelegenheid, die enkele jaren geleden werd overgedragen aan de gemeentebesturen. Helaas moeten we vaststellen dat sindsdien slechts 2 op 3 gemeenten ook effectief gebruik maakt van een eigen gemeentelijke leegstandsheffing. Van een heffing op onbebouwde bouwgronden in de kern maakt slechts een minderheid van de gemeenten gebruik. Bovendien zijn deze heffingen eerder symbolisch van aard en te laag om effect te hebben, omdat de activeringsheffing niet opweegt tegen de stijging van de grondprijs.
Nochtans kan een leegstandsheffing een zeer effectief instrument zijn. De Vlaamse verkrottingstaks heeft zijn efficiëntie duidelijk bewezen. Deze heffing loopt progressief op in de tijd: hoe langer een gebouw staat te verkrotten, hoe hoger de taks en hoe groter ook de incentive om te verkopen. De verkrotting is dankzij deze taks stevig gedaald. Dergelijke filosofie zou ook toegepast moeten worden op leegstaande woningen en niet gebruikte bouwgronden. Op deze manier kunnen de bouwmogelijkheden in de kernen relatief snel op de markt komen.
Een verplichte activerings- en leegstandsheffingen waarvan de waarde is afgestemd op de waarde van ‘het goed’ (kavel of pand) en die mettertijd oploopt, zal optimaal sturend werken op de vastgoedmarkt. Heffingen kunnen ook gecombineerd worden met een stimulerend beleid, waarbij eerst een aantal jaren premies worden gegeven om te bebouwen, te verkopen of te renoveren en pas als blijkt dat dit niet lukt, over te gaan tot een heffing.