Het Interregionaal platform voor een duurzame economische ontwikkeling heeft een analyse gemaakt van de selectiecriteria in het lastenboek van de kandidaat-investeerders voor de bouw van het NEO-shoppingcentrum op de Heizel.
De resultaten van deze analyse zijn ontnuchterend : van de 250 punten die de jury toekent aan de kwaliteit van het project, hebben er 130 betrekking op juridische en financiële criteria. Of anders gesteld : het doorslaggevende argument voor de toekenning van de opdracht is de netto opbrengst die de investeerder aan de Stad Brussel voorstelt.
Het platform vergeleek ook de ambities van de Stad met de adviezen van de Gewestelijke OntwikkelingsCommissie (GOC)[1] naar aanleiding van de noodzakelijke herziening van het Gewestelijk Bestemmingsplan. In het lastenboek zijn de opmerkingen van de GOC geen minimale vereisten, maar slechts eventuele pluspunten voor de toewijzing van de opdracht.
Het Interregionaal platform voor een duurzame economische ontwikkeling eist dat de zogenaamde ‘ambitie’-criteria, zoals de complementariteit van het handelsaanbod, in het lastenboek worden opgenomen bij de ‘minimale vereisten’. Ook moeten de criteria met betrekking tot mobiliteit en de stedenbouwkundige inbedding in het geheel een hogere score toegekend krijgen. Het Interregionaal Platform betreurt dat het lastenboek voornamelijk oog heeft voor de voorgestelde rentabiliteit van het project en dat dit voor de Stad het belangrijkste criterium is, waarvoor openbare ruimte verspild wordt en het socio-economisch evenwicht van de Brusselse handel wordt verstoord.
In december 2012 duidde de Stad Brussel drie kandidaten aan voor de bouw van het shoppingcentrum, de eerste fase van het NEO-project op de Heizel. Dit shoppingcentrum moet immers dienen voor de financiering van het congrescentrum, dat op zich niet rendabel zou zijn. Dit laatste blijkt uit het feit dat de Stad de tweede oproep voor de geïnteresseerden voor de bouw van het congresscentrum moet herlanceren, omdat er te weinig geïnteresseerden zijn. Intussen wordt de toewijzing voor de bouw van het shoppingcentrum van 72.000 m2 verder voorbereid op basis van criteria die uitsluitend betrekking hebben op de financiële (100 punten) en juridische (30 punten) voorwaarden.
De stedenbouwkundige integratie, weliswaar ook een minimale vereiste, is slechts 40 punten waard, net zoals de architecturale kwaliteit. Impact op het leefmilieu, de mobiliteit en de duurzame ontwikkeling zijn samen goed voor amper 40 punten. Geen enkel belang wordt gegeven aan de socio-economische impact op bijvoorbeeld de tewerkstelling en de bestaande handel.
De Stad Brussel sust de Brusselse handel met de magere ambitie dat het handelsaanbod in het shoppingcentrum volledig complementair zal zijn aan het huidige aanbod. Uit de analyse blijkt echter dat dit slechts een ‘ambitie’ is die de jury bij de beoordeling van het project eventueel in overweging kan nemen. Een eventuele bijdrage van NEO aan de versterking van het huidige handelsaanbod is dus van ondergeschikt belang. Voor het Interregionaal Platform dienen deze criteria opgenomen te worden bij de minimale vereisten en ook meer gewicht te krijgen bij de toekenning van de opdracht.
Het advies van de Gewestelijke OntwikkelingsCommissie, naar aanleiding van de noodzakelijke wijziging van het gewestelijk Bestelmmingsplan (het zogenaamde Demografisch GBP), is ronduit negatief over de plannen met betrekking tot het shoppingcentrum. Voor de GOC garandeert de huidige omschrijving van het GBP de evenwichtige ontwikkeling van dit gebied en de verenigbaarheid met de ontvangstcapaciteit van het gebied en van het hele Gewest. De Commissie verzet zich tegen de oprichting van een winkelcentrum op de Heizel-site, aangezien er in de buurt al twee projecten voor winkelcentra bestaan en dat een winkelcentrum de internationale aantrekkingskracht van Brussel niet zal verhogen.
De mogelijkheid om een megalomaan shoppingcentrum van 72000 te kunnen bouwen is de enige motivatie om het gewestelijk bestemmingsplan te wijzigen.
Naast het feit dat beperkte gewicht dat aan criteria van duurzaamheid en mobiliteit wordt toegekend, is het duidelijk dat het project niet aan deze criteria kan voldoen. Het commercieel centrum alleen al, zal de oorzaak zijn van 5800 bijkomende autoverplaatsingen per uur (tijdens piekuren) en is bijgevolg niet in overeenstemming met de doelstellingen van het gewestelijk IRIS II mobiliteitsplan om de autoverplaatsingen te verminderen met 20 % tegen 2020.
Het blijkt dus dat de Stad Brussel bij de evaluatie van het project geen rekening wil houden met het advies van de GOC en met de opmerkingen van de bewoners die tijdens het openbaar onderzoek over het Demografisch gewestelijk bestemmingsplan werden gemaakt.
Alweer moeten we vaststellen dat de Stad de voorkeur geeft aan de achterhaalde politiek van perifere commerciële ontwikkelingen, die haaks staat op de huidige ontwikkelingen in het commerciële landschap (terugkeer naar de nabijheidswinkels, e-commerce, minder autoverplaatsingen en terugkeer naar de binnenstad). Bovendien stellen er zich een aantal vragen bij het project dat de Stad wil doorduwen : hoe zal de complementariteit van dit shoppingcentrum worden gemeten ? Of gecontroleerd ? Welk zijn die fameuze nieuwe winkelketens die men wil aantrekken en die zich op de Heizel en niet in de binnenstad willen vestigen ? Hoe staat dit project in verhouding tot de aangekondigde ordonnantie die garandeert dat het handelsaanbod bijdraagt aan de versterking van het imago van de wijk ?
[1] De Gewestelijke OntwikkelingsCommissie is een adviesorgaan van het Brussels Gewest, samengesteld uit vertegenwoordigers van andere adviesraden (socio-economische, leefmilieu en mobiliteit), vertegenwoordigers van de gemeenten en onafhankelijke experten en academici. De Brusselse regering kan het advies van deze Raad niet zonder uitgebreide motivatie naast zich neer leggen.