Investeer in sociale woningen en in de huursector
Globaal gezien is er geen gebrek aan woongelegenheden op de Vlaamse woningmarkt. Er is wel een tekort aan goedkope huisvesting voor gezinnen met een beperkt inkomen. Zo volstaat het aanbod aan sociale huurwoningen bijlange na niet om aan de vraag te voldoen, waardoor tienduizenden gezinnen op een wachtlijst staan. Die komen terecht op de private huurmarkt, met veelal slecht geïsoleerde woningen en dito hoge energierekeningen. Een inhaalbeweging is dan ook nodig om de sociale noden te lenigen. Nu vallen te veel mensen uit de boot.
Vlaanderen kent het grootste aandeel privaat woningbezit in Europa. Drie vierde van de van de woningen is in privaat eigendom, één op vijf woningen wordt privaat verhuurd, slechts één op twintig woningen is een sociale huurwoning. De focus van de overheid ligt duidelijk op eigendomsverwerving, met allerhande fiscale en andere voordelen voor kopers en bouwers. De sociale huisvesting dient eerder als vangnet voor gezinnen die niet kunnen kopen of zelf bouwen. Maar dat vangnet heeft grote mazen. Terwijl er in Vlaanderen ongeveer 146.000 sociale woongelegenheden verhuurd worden en er jaarlijks ongeveer 2.000 sociale woningen worden bijgebouwd, staan meer dan 90.000 gezinnen op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Er is dus een inhaalbeweging nodig en de Vlaamse overheid is zich daar ook van bewust. Zo werd per gemeente een ‘bindend sociaal objectief’ vastgelegd. Dit objectief legt het aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente, voor de periode 2009-2020. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. Het decreet voorziet in de realisatie van 43.000 bijkomende sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels.
Doelstellingen opleggen is één zaak, die nog uitvoeren is iets helemaal anders. Het grote knelpunt om deze doelstellingen te realiseren, is geldgebrek. Zowel de Vlaamse regering als de gemeentebesturen hebben onvoldoende budgetten om een echte inhaalbeweging voor de bouw van nieuwe sociale woningen waar te maken. Daarom wordt ook gekeken naar de private ontwikkelaars. Zo moeten projectontwikkelaars bij grotere bouwprojecten minimaal 10% voorbehouden voor sociale woningen, door ze ofwel zelf te bouwen of door grond beschikbaar te maken voor een sociale huisvestingsmaatschappij.
Omdat duizenden gezinnen met een laag inkomen geen sociale woning vinden, komen ze terecht op de private huurmarkt. Lage inkomenscategorieën zijn zwaar oververtegenwoordigd op de private huurmarkt. Ongeveer een derde van de huurders op de private huurmarkt kampen met betaalbaarheidsproblemen. Bovendien laten de woonkwaliteit en energiezuinigheid van de woongelegenheden op de private huurmarkt vaak erg te wensen over. Vele woningen op de private huurmarkt zijn slecht geïsoleerd en hebben gebrekkige verwarmingssystemen. Daardoor betalen deze armere gezinnen onevenredig veel voor hun energierekening.
Daar komt nog bij dat verhuurders vaak oudere mensen zijn, waardoor in de nabije toekomst heel wat huurwoningen verkocht zullen worden. Dat zal zorgen voor een verdere inkrimping van de private huurmarkt. Hierdoor kan de betaalbaarheid en duurzaamheid van woningen op deze markt nog verder in het gedrang komen.
Het is daarom belangrijk dat het huuraanbod in stand wordt gehouden en dat de kwaliteit en betaalbaarheid verbeteren. Er zal immers altijd een deel van de Vlamingen zijn dat zich geen eigen woning kan veroorloven, niet terecht kan op de sociale huurmarkt en dus aangewezen blijft op de private huurmarkt.
De overheid probeert dit probleem onder meer op te vangen via sociale verhuurkantoren. Sociale verhuurkantoren zijn samenwerkingsverbanden tussen gemeenten en/of OCMW's, die woningen huren op de private huurmarkt en die voor een aanvaardbare huurprijs onderverhuurt, met voorrang voor de meest kwetsbare gezinnen.
Als gevolg van de staatshervorming worden de huurwet en woonfiscaliteit overgeheveld van het federale niveau naar de gewesten. Deze regionalisering biedt kansen aan de Vlaamse overheid om meer sturend op te treden, een stimuleringsbeleid uit te werken en meer te investeren in de private huurmarkt. Meer dwingende woonkwaliteitsnormen en energievereisten, gecombineerd met overheidssteun aan verhuurders, kunnen leiden tot het in stand houden van het aanbod, een beter beheer en een grotere duurzaamheid van het private huurpatrimonium. Het voorzien van huursubsidies aan de lage inkomens kan zorgen voor een betere betaalbaarheid.