Wordt een betere ruimtelijke ordening onbetaalbaar? | Bond Beter Leefmilieu

U bent hier

Wordt een betere ruimtelijke ordening onbetaalbaar?

Erik Grietens
Foto Spotter2
De open ruimte wordt steeds verder verkaveld, zoals hier in Beveren-Leie

Het nieuwe ‘instrumentendecreet’ van de Vlaamse regering moet onze ruimtelijke ordening redden en zorgen voor meer plaats voor landbouw, natuur en bos. Maar zoals het er nu uitziet, dreigt net het omgekeerde te gebeuren. De planschadevergoedingen, de som die eigenaars van slecht gelegen bouwgronden krijgen, zijn veel hoger in de nieuwe wet. Dat maakt het onbetaalbaar voor gemeentebesturen die gronden om te zetten in natuurgebied. Daarnaast bevat het decreet de mogelijkheid dat een gemeente een convenant afsluit met het gewest over leegstaande landbouwgebouwen. Dan kan de gemeente zonevreemde en zelfs onvergunbare activiteiten 'regulariseren' via een contract met de eigenaar. Aan het parlement om het decreet bij te sturen. 

Planschade en planbaten

Als de overheid beslist om de bestemming van een stuk grond te wijzigen van bouwzone naar open ruimte, moet een schadevergoeding betaald worden aan de eigenaar. Dat is logisch, omdat je grond daardoor minder waard is. Nu bedraagt die schadevergoeding 80 procent van de waardevermindering, berekend op de aankoopprijs die de eigenaar betaalde. Met het nieuwe decreet wil de Vlaamse regering die vergoeding optrekken tot 100 procent van de waardevermindering, berekend op basis van de actuele marktwaarde. Omdat bouwgronden vandaag vaak veel meer waard zijn dan toen ze werden aangekocht, zal de rekening voor de overheid enkele miljarden hoger liggen. Dat geld is er niet.

Zo wil de regering de bouwshift en het beschermen van zonevreemde bossen beter verteerbaar maken voor eigenaars. De hoofdreden waarom de bescherming van zonevreemde bossen in de vorige legislatuur met een sisser afliep, was net omdat er zoveel protest was van eigenaars die vonden dat ze te weinig gecompenseerd werden voor het waardeverlies van hun grond. Een billijke vergoeding voor eigenaars is nodig, maar door 100 procent van de huidige marktwaarde te betalen, wordt een betere ruimtelijke ordening onbetaalbaar. En worden speculanten beloond. 

Bond Beter Leefmilieu stelt al langer voor om de schadevergoedingen te berekenen op basis van 100 procent van de geïndexeerde aankoopprijs. Dat is billijk voor de eigenaars, je krijgt alles terug wat je vroeger betaalde. Het is tegelijk ook beter betaalbaar voor lokale overheden die open ruimte willen beschermen. We hopen dan ook dat het Vlaams Parlement mee wil gaan in deze alternatieve piste. 

Planbaten

Het omgekeerde van de planschade zijn de planbaten. Je kan extra winst maken met een grond, als je bijvoorbeeld de toelating krijgt om hoger te bouwen. Het decreet voorziet de mogelijkheid om een deel van die meerwaarde bij hoogbouw in een woonzone af te romen. Die opbrengsten kan de gemeente inzetten om werk te maken van een beter ruimtelijk beleid. Helemaal evenwichtig is het niet, de planbaten liggen een stuk lager dan de planschade. De nieuwe planbaten zijn wel een goed instrument om onze ruimtelijke ordening enigszins bij te sturen. 

Convenanten en contracten

Een ander groot pijnpunt in het decreet zijn de convenanten en contracten over leegstaand vastgoed in landbouwgebieden. Vandaag wordt veel van dat agrarisch vastgoed ingenomen door allerhande activiteiten die weinig of niets met landbouw te maken hebben: grondwerkers, bandencentrales, architecten- of advocatenbureaus, schrijnwerkers, bouwbedrijven, noem maar op. Voor hen is het vaak goedkoper dan grond aankopen op een bedrijventerrein. Vandaag zijn ongeveer 20.000 niet-landbouwbedrijven actief in landbouwzones. Daardoor stijgen de grondprijzen en wordt rendabele landbouw steeds moeilijker. Het leidt ook tot meer concurrentie tussen bos, natuur en landbouw voor de schaarse open ruimten die te koop komen. Onder andere de tarieven voor boscompensatie zijn niet afgestemd op de oplopende prijzen, waardoor het voor gemeentebesturen steeds moeilijker wordt om gronden voor herbebossing te kopen.

Met het nieuwe systeem van convenanten en contracten dreigt die verrommeling van het landbouwgebied nog veel groter te worden. Na het afsluiten van een convenant met de Vlaamse overheid, krijgt de gemeente de kans om zonevreemde en zelfs onvergunbare activiteiten te 'regulariseren' via een contract met de eigenaar. Die contracten zijn weliswaar tijdelijk, voor tien jaar, maar iedereen ziet van ver aankomen dat het om definitieve situaties zal gaan. 

Zo ongeveer iedereen is het eens: onze ruimtelijke ordening moet anders en beter, door sterker in te zetten op bouwen in de bestaande stads- en dorpscentra om zo open ruimte te sparen voor landbouw, natuur en bos. Maar met dit instrumentendecreet gaat dat niet gebeuren, integendeel. Tenzij het parlement nog bijstuurt. 

Erik Grietens

Beleidsmedewerker en Woordvoerder Ruimte

Na 20 jaar kent ruimtelijke ordening geen geheimen meer voor Erik Grietens, maakt niet uit of het over betonstop, kernversterking of de kostprijs van onze versnipperde bebouwing gaat.

Ontvang InZicht

Wekelijks onze kijk op de milieu-actualiteit